嘉实京东REIT正式获批，国内首只民企REIT将在上交所发行

每经记者 王郁彪 每经编辑 刘雪梅

首只国内民企REIT来了。

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12月26日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“嘉实京东仓储基础设施REIT”）正式获得中国证监会注册批复，成为我国首只民企仓储物流REIT。在此之前，我国已成立的仓储物流REITs仅有2只。

证监会及上交所公募REITs信息平台显示，嘉实京东仓储基础设施REIT于12月7日申报，今日获得证监会发行批文，将正式开启网下询价。

《每日经济新闻》记者注意到，“嘉实京东仓储基础设施REIT”基础设施资产包括位于重庆、武汉和廊坊的3处物流园区，合计建筑面积350,995.49平方米。各项目在物业形态上均属于标准通用型物流高标仓。

此外，嘉实京东仓储基础设施REIT的资产开发管理和运营管理人，是京东集团旗下唯一仓储物流设施开发运营管理子集团——京东产发，主要运营机构为京东东鸿。记者了解到，京东产发持有京东集团旗下自建的全部仓储物流设施项目。

招募说明书显示，2022年上半年，嘉实京东仓储基础设施REIT的3个园区营业收入合计5315万元，净利润2079万元，净利润率达到了38.8%，重庆、武汉和廊坊园区的净现金收益率分别为2.9%、2.37%和2.75%。

作为近两年来最炙手可热的资本市场新物种，基础设施公募REITs的成功推出一直以来都备受关注。特别是，从高速公路、产业园区、污水处理、仓储物流，再到保障性租赁住房，REITs项目类型不断丰富、市场规模也在持续扩容。

公开数据统计显示，自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，截至今年11月底，共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元。

不过，与成熟的美国REITs市场相比，我国公募REITs数量、品种都处于早期阶段，也与我国庞大的基础设施投资规模尚不匹配。特别是仓储物流REITs较为稀缺。

仓储物流行业作为典型的实体经济，投资回报期较长，资金占用成本高，这也一定程度上限制了其发展。而以仓储物流基础设施资产开展公募REITs，有利于盘活存量仓储物流资产，形成投资良性循环等效应。

就京东而言，此前由于缺乏成本相对较低的融资渠道，与同行相比，京东无论在“亚洲一号”的布局力度和数量，还是已建成园区的盈利等方面，都有很大的进步空间，特别是与以普洛斯为首的外资物流仓储企业相对比之下。

此番通过将旗下物流园区重资产通过REITs方式上市，一定程度上可以减少京东自有资金投入压力，为集团整体业务“松绑”。而将成熟园区的投资置换出来，京东也可以继续投入“亚洲一号”等供应链基建项目的布局。